案情简介：

上海某A公司因与B公司买卖合同纠纷起诉至法院，法院于2013年12月1日作出判决。后A公司向法院申请强制执行，查封了B公司名下的一套房产。而该套房产实际占有人为第三人方小姐。方小姐曾于2012年7月2日与B公司签订了该房屋的买卖合同，约定2013年底双方付清尾款后进行过户登记。合同同时规定，方小姐可以于2013年4月份实际占有和使用该房屋。后方小姐提起了执行异议之诉。

案件分析与法律依据：

通过分析，我方认为，本案的关键点是，未过户的房屋法院是否有权查封和拍卖。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人实际占有房屋，是否可以突破《物权法》的该项规定呢？

《物权法》的以上规定与最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第十七条规定存在一定的矛盾。该条规定：被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结。那么，法律适用上，应以哪一规定为准呢？如果当事人尚未支付全部价款，是否仍然适用《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》呢？

上海法院审理意见：

此案中，法官认为，发生物权变动的效力，仍以登记为准，未过户的房屋，名义上仍属于被执行人的财产，但在决定能否采取查封等措施时，应当结合最高人民法院于2004年颁布的现行有效的《查封规定》进行判断。通常只有符合“第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错”三个要件情况下，法院一般才会裁定不予执行。

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